Η κτηματομεσιτική βιομηχανία της Κύπρου αποτελεί κρίσιμο μέρος της εθνικής οικονομίας. Αυτό είναι αποτέλεσμα του μεγάλου ποσοστού των ντόπιων που κατέχουν τα σπίτια τους. Επίσης, οι αλλοδαποί έχουν σημαντικό ενδιαφέρον για την ιδιοκτησία ακινήτων ως επενδύσεις και δεύτερες κατοικίες ή εξοχικές κατοικίες λόγω της υψηλής απόδοσης της επένδυσης (ROI) ή λόγω όλων των άλλων πλεονεκτημάτων που υπάρχουν στους τομείς των ακινήτων και της μετανάστευσης.
Η νομοθεσία για την ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο θεσπίστηκε το 1946. Αναγνωρίζεται ως ο ακρογωνιαίος λίθος της ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο και ασχολείται με όλα τα θέματα που αφορούν τη κατοχή, την εγγραφή, τη διάθεση και την εκτίμηση της ακίνητης ιδιοκτησίας στο πλαίσιο του συστήματος ορισμού, σχεδίασης και εκτίμησης της ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο.
Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της Κύπρου ξεκίνησε το 1858. Θεωρείται ως ένα από τα πιο πρωτοποριακά, αξιόπιστα και αξιόπιστα συστήματα παγκοσμίως. Ιδρύθηκε με βάση το βρετανικό μοντέλο, ξεκίνησε γύρω στο 1912 και ολοκληρώθηκε το 1920. Από τότε το Τμήμα Κτηματολογίου ενημερώνεται συνεχώς.
Στα Μητρώα του Τμήματος καταγράφεται και ανιχνεύεται κάθε συμφέρον ή δικαίωμα επί της ακίνητης περιουσίας (γη, κτίρια, δέντρα, φυτείες, ποτάμια, πηγάδια και άλλα δικαιώματα που συνδέονται με ακίνητα και κατασκευές).
Οι αγοραστές κυπριακών ακινήτων θα αισθάνονται πολύ ασφαλείς, επειδή κάθε πληροφορία που αφορά την πιθανή αγορά τους μπορεί να βρεθεί από το Τμήμα Κτηματολογίου και τα έγγραφα πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Επίσης, το συμβόλαιο πώλησης ή η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας καταγράφεται ή πραγματοποιείται στο Μητρώο μετά την αγορά.
Οι πολίτες της ΕΕ δεν χρειάζονται άδεια για να αγοράσουν ακίνητα στην Κύπρο, σύμφωνα με την κυπριακή νομοθεσία περί ακινήτων. Οι υπήκοοι της ΕΕ έχουν τα ίδια δικαιώματα και προνόμια με τους Κύπριους πολίτες, συμπεριλαμβανομένης της απεριόριστης απόκτησης ακίνητης περιουσίας. Επιτρέπεται να εγγράψουν οποιονδήποτε αριθμό ακινήτων στο όνομά τους.
Οι πολίτες τρίτων χωρών επιτρέπεται να αγοράζουν ακίνητα στην Κύπρο, αλλά πρέπει πρώτα να ζητήσουν άδεια για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά τους. Μετά την υπογραφή της σύμβασης αγοράς, η αίτηση αυτή παραδίδεται στο περιφερειακό γραφείο της πόλης όπου βρίσκεται το ακίνητο, ώστε να κινηθεί η διαδικασία έγκρισης.
Σε όλους τους αγοραστές τις περισσότερες φορές χορηγείται άδεια, και η διαδικασία αυτή είναι επί του παρόντος απλώς μια τυπική διαδικασία. Η λήψη της άδειας διαρκεί περίπου 1-2 εβδομάδες.
Η άδεια χορηγείται με ορισμένους περιορισμούς που ισχύουν για κάθε οικογένεια (σύζυγος και σύζυγος)- ο περιορισμός είναι δύο μονάδες που πρέπει να αγοραστούν από τον παρακάτω κατάλογο:
Σπίτι ή διαμέρισμα.
Μια βίλα σε οικόπεδο έως 4014 m2.
Ένα οικόπεδο μεγέθους έως 4.014 m2, εάν πρόκειται να κατασκευαστεί σύντομα σπίτι.
Η άδεια μπορεί να χορηγηθεί υπό ορισμένες προϋποθέσεις για την απόκτηση μεγαλύτερων οικοπέδων ή άλλων τύπων ακινήτων (γραφεία, εμπορικά, βιομηχανικά κ.λπ.).
Βήμα 1: Εκτέλεση της δέουσας επιμέλειας
Αφού αποφασίσει για ένα ακίνητο προς αγορά, είναι κρίσιμο ο δικηγόρος να διενεργήσει πλήρη έλεγχο δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο, ο οποίος θα πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής:
Επιβεβαίωση τυχόν υποθηκών ή βαρών ή υπομνημάτων ή βαρών ή ενεχύρων ή δεσμεύσεων ή οποιωνδήποτε άλλων υποχρεώσεων το ακίνητο βαρύνεται. Συνήθως αυτό γίνεται μέσω του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας με την παραγγελία πλήρους έρευνας για το ακίνητο. Η παραπάνω “Αναζήτηση ακινήτου” παραγγέλνεται και συνήθως χρειάζονται 3-4 εργάσιμες ημέρες για να ληφθεί. Με αυτό το έγγραφο ο Δικηγόρος θα δει αν υπάρχει κάτι από τα παραπάνω και οτιδήποτε εμφανίζεται στην Αναζήτηση Ακινήτου πρέπει να εκκαθαριστεί. Η διαδικασία αυτή μπορεί μερικές φορές να είναι χρονοβόρα εάν το ακίνητο βρίσκεται υπό μνημόνια μέσω δικαστηρίων ή/και υπό υποθήκες που δεν εξυπηρετούνται. Παρά τα παραπάνω, το δικηγορικό μας γραφείο θα λάβει όλα τα μέτρα για την εκκαθάριση των παραπάνω, ώστε το ακίνητο να είναι έτοιμο να μεταβιβαστεί ελεύθερα και καθαρά στο όνομα του/των αγοραστή/ων. Σε περίπτωση τυχόν υποθηκών, ο δικηγόρος φροντίζει για τη λεγόμενη παραίτηση, η οποία είναι ένα κρίσιμο έγγραφο που καθιστά το συμβόλαιο πώλησης υπερισχύον έναντι τυχόν υφιστάμενων υποχρεώσεων του πωλητή προς την τράπεζα σε σχέση με το ακίνητο.
Οι όροι πληρωμής πρέπει να αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης.
Εάν το ακίνητο βρίσκεται υπό κατασκευή, βεβαιωθείτε ότι έχουν ληφθεί όλες οι απαραίτητες πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες και ότι τα αρχιτεκτονικά σχέδια έχουν εγκριθεί από τις παραπάνω κυβερνητικές υπηρεσίες και ότι είναι πλήρως σφραγισμένα με την ημερομηνία της έγκρισης. Όλα τα παραπάνω πρέπει πάντα να επισυνάπτονται στη σύμβαση. Η σύμβαση θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει όλες τις προδιαγραφές, τις ημερομηνίες παράδοσης και κάθε άλλο στοιχείο που συμφωνείται μεταξύ των μερών.
Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου, να επιβεβαιώσετε τις ζώνες δόμησης (τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων που μπορούν να οικοδομηθούν) και ότι η προβλεπόμενη χρήση τυχόν σχεδιαζόμενων κτιρίων επιτρέπεται. Επιπλέον, να διασφαλιστεί ότι τα δίκτυα κοινής ωφέλειας μπορούν να συνδεθούν με το ακίνητο και ότι είτε ένα δικαίωμα διέλευσης είτε ένας δρόμος εξυπηρετεί πλήρως το ακίνητο, πράγμα που σημαίνει ότι το ακίνητο έχει πρόσβαση στα παραπάνω.
Βήμα 2: Κατάθεση κράτησης & συμφωνία
Μετά την υπογραφή της συμφωνίας κράτησης και την καταβολή της προκαταβολής κράτησης, το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα μέχρι να καταρτιστεί το συμβόλαιο πώλησης και τα μέρη να είναι έτοιμα να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή.
Οι προκαταβολές κράτησης κυμαίνονται συνήθως από 2-3% της τιμής αγοράς ανάλογα με το ακίνητο, εκτός εάν συμφωνηθεί διαφορετικά.
Βήμα 3: Σύμβαση πώλησης
Μετά την ολοκλήρωση όλων των προηγούμενων βημάτων, ο αγοραστής και ο πωλητής υπογράφουν σύμβαση πώλησης.
Εάν ο αγοραστής βρίσκεται στο εξωτερικό, ολόκληρη η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί μέσω πληρεξουσίου. Μπορεί να υπογραφεί και να επικυρωθεί στην Κύπρο ή στο εξωτερικό στην Πρεσβεία ή το Προξενείο της Κύπρου ή μπορεί να επικυρωθεί και να σφραγιστεί με σφραγίδα Apostille.
Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, ο δικηγόρος υποβάλλει αίτηση στο λεγόμενο Υπουργικό Συμβούλιο για άδεια αγοράς του ακινήτου (αυτό απαιτείται για τους μη Κύπριους αγοραστές και είναι απλώς μια τυπική διαδικασία, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως).
Βήμα 4: Καταχώρηση της σύμβασης πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Όταν υπογραφούν οι συμβάσεις, ο δικηγόρος του αγοραστή τις πηγαίνει στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων για να σφραγιστούν. Ανάλογα με την τιμή αγοράς, καταβάλλονται τέλη χαρτοσήμου για κάθε σύμβαση αγοράς ακινήτων (όπως παρακάτω).
Όταν οι υπογεγραμμένες συμβάσεις σφραγιστούν, ο αγοραστής (ή ο δικηγόρος ή ο εκπρόσωπός του) θα πρέπει να τις μεταφέρει στο Τμήμα Κτηματολογίου για να κατατεθούν/καταχωριστούν για τους σκοπούς της ειδικής εκτέλεσης.
Η σύμβαση σφραγίζεται και καταγράφεται από το Τμήμα Γης και Τοπογραφίας Μέχρι να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, διασφαλίζει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του αγοραστή για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
Βήμα 5: Μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας
Εάν ο πωλητής διαθέτει τίτλο ιδιοκτησίας (πιστοποιητικό ιδιοκτησίας) για το ακίνητο, ο τίτλος ιδιοκτησίας μπορεί να μεταβιβαστεί αμέσως στον νέο ιδιοκτήτη. Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν αγοράζετε ένα μεταπωλούμενο ακίνητο.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, εάν το ακίνητο είναι ολοκαίνουργιο, όπως διαμερίσματα ή κατοικίες ή νέα κτίρια, ο πωλητής (εργολάβος) δεν έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας για το ακίνητο. Μέχρι να εκδοθεί ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας , τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του αγοραστή προστατεύονται από την καταχώριση της σύμβασης πώλησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Κάθε σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να φέρει τη σφραγίδα που φαίνεται παρακάτω:
|
Ποσό (€) |
Ποσοστό |
|
Πρώτα €5.000 |
0 |
|
Από €5.001 – έως €170.000 |
1.5‰ |
|
Πάνω από €170.000 |
2‰ |
Κάθε σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου στην Κύπρο πρέπει να φέρει τη σφραγίδα που φαίνεται παρακάτω:
|
Αγοραία αξία (€) |
Βαθμολογήστε |
Τρέχον ποσοστό στο 50% |
|
Πρώτα €5.000 |
0 |
1.5% |
|
Από €5.001 – έως €170.000 |
1.5‰ |
2.5% |
|
Πάνω από €170.000 |
2‰ |
4% |
Κατά την πώληση νέων έργων ακινήτων, επιβάλλεται ΦΠΑ με συντελεστή 19%, ενώ για τη μεταπώληση ακινήτων δεν επιβάλλεται ΦΠΑ.
Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% για την αγορά κύριας και μόνιμης κατοικίας στην Κύπρο
Όποιος αγοράζει την πρώτη του μόνιμη κατοικία στην Κύπρο δικαιούται μείωση του ΦΠΑ κατά 5%.
Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% ισχύει για τα πρώτα 200 m2, ενώ ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ εφαρμόζεται στα υπόλοιπα τετραγωνικά μέτρα, όπως καθορίζεται από την οικοδομήσιμη επιφάνεια.
Μόνο οι εσωτερικοί στεγασμένοι χώροι περιλαμβάνονται στα τετραγωνικά μέτρα για τους σκοπούς του ΦΠΑ (δεν περιλαμβάνονται οι στεγασμένες βεράντες ή άλλα).
Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία στην Κύπρο για τα επόμενα δέκα χρόνια- η ενοικίαση δεν επιτρέπεται.
Ο ΦΠΑ για τα οικόπεδα ανέρχεται σε 19% με τον κανονικό συντελεστή για την παράδοση μη ανεπτυγμένων οικοπέδων. Ο ΦΠΑ επιβάλλεται όταν η παράδοση προορίζεται για την κατασκευή μιας ή περισσότερων κατασκευών και εμπίπτει στο πεδίο των οικονομικών ή επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ενός προσώπου.
Πρέπει να σημειωθεί ότι η παράδοση γης απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ εάν πρόκειται για εφάπαξ συναλλαγή.
Ο Κυπριακός Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών επιβάλλεται με συντελεστή 20% στα κέρδη από τη διάθεση ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο (όταν η διάθεση δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος). Συμπεριλαμβάνονται τα κέρδη από την πώληση μετοχών εταιρειών που κατέχουν άμεσα ακίνητα.
Οι φυσικές οντότητες/ιδιώτες μπορούν να εκπέσουν από το φόρο κεφαλαιακών κερδών στην Κύπρο όπως φαίνεται παρακάτω:
Οι φυσικές οντότητες μπορούν να εκπέσουν από τον φόρο κεφαλαιακών κερδών ως εξής:
| Πώληση ιδιωτικής κατοικίας (βάσει ορισμένων προϋποθέσεων) | €85.430 |
| Πωλήσεις γεωργικής γης από γεωργό | €25.629 |
| Οποιαδήποτε άλλη συναλλαγή | €17.086 |
Ο κυπριακός φόρος κληρονομιάς καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2000.
– Επιθεώρηση του ακινήτου πριν από την αγορά
– Συμπλήρωση λεπτομερούς έκθεσης δέουσας επιμέλειας και παροχή συμβουλών σχετικά με τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί βάσει των ευρημάτων.
– Σύνταξη της συμφωνίας δέσμευσης ακινήτου
– Σύνταξη και οριστικοποίηση της συμφωνίας αγοράς πωλήσεων
– Χορήγηση άδειας στον αγοραστή να αγοράσει ακίνητο στην Κύπρο ως υπήκοος τρίτης χώρας
– Προετοιμασία ειδικών πληρεξουσίων
– Σφράγιση της σύμβασης αγοραπωλησίας στην Εφορία και καταχώρισή της στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
– Υπηρεσίες Κτηματολογίου που περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τη μεταβίβαση ακινήτων, συνοριακές διαφορές, έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας.
– Μεταβιβάσεις ακινήτων με δωρεά, δηλαδή μεταβιβάσεις συγγενών πρώτου βαθμού
– Σύνταξη συμφωνιών μίσθωσης
– Επιθεώρηση του ακινήτου πριν από την αγορά
– Συμπλήρωση λεπτομερούς έκθεσης δέουσας επιμέλειας και παροχή συμβουλών σχετικά με τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί βάσει των ευρημάτων.
– Σύνταξη της συμφωνίας δέσμευσης ακινήτου
– Σύνταξη και οριστικοποίηση της συμφωνίας αγοράς πωλήσεων
– Χορήγηση άδειας στον αγοραστή να αγοράσει ακίνητο στην Κύπρο ως υπήκοος τρίτης χώρας
– Προετοιμασία ειδικών πληρεξουσίων
– Σφράγιση της σύμβασης αγοραπωλησίας στην Εφορία και καταχώρισή της στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
– Υπηρεσίες Κτηματολογίου που περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τη μεταβίβαση ακινήτων, συνοριακές διαφορές, έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας.
– Μεταβιβάσεις ακινήτων με δωρεά, δηλαδή μεταβιβάσεις συγγενών πρώτου βαθμού
– Σύνταξη συμφωνιών μίσθωσης
Είμαστε πάντα διαθέσιμοι για να βοηθήσουμε τους πελάτες μας σε οποιοδήποτε θέμα που σχετίζεται με την ακίνητη περιουσία.
