fbpx

8:00 - 19:00

Our Opening Hours Mon. - Fri.

+357 25 660 092

After Hours Call +357 99 345 000 Call Us For Free Consultation

Facebook

Twitter

LinkedIn

 

Τι πρέπει να γνωρίζετε για τις κοινόκτητες οικοδομές και ποια τα καθήκοντα και οι εξουσίες της διαχειριστικής επιτροπής;

Michalaki, Pitsillidou Law Firm > Greek Articles  > Τι πρέπει να γνωρίζετε για τις κοινόκτητες οικοδομές και ποια τα καθήκοντα και οι εξουσίες της διαχειριστικής επιτροπής;

Τι πρέπει να γνωρίζετε για τις κοινόκτητες οικοδομές και ποια τα καθήκοντα και οι εξουσίες της διαχειριστικής επιτροπής;

Cyprus real estate lawyers

Κανονισμοί και Διαχειριστική Επιτροπή

Τι πρέπει να γνωρίζετε ;

Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΘ του Κεφ. 224 (Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος προνοείται ότι οι κοινόκτητες οικοδομές ρυθμίζονται και διέπονται από κανονισμούς. Οι κανονισμοί αυτοί βέβαια ασχολούνται με τον έλεγχο, λειτουργία, διαχείριση, διοίκηση, χρήση και κάρπωση των μονάδων της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και ρυθμίζουν τα δικαιώματα, και επιπλέον τις υποχρεώσεις και τις σχέσεις των κυρίων των μονάδων αναφορικά με την κοινόκτητη οικοδομή και την κοινόκτητη ιδιοκτησία.

Οι ιδιοκτήτες – κύριοι των μονάδων των κοινόκτητων οικοδομών μπορούν να συντάξουν κανονισμούς και μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαταστούν ή να τους ανακαλούν με απόφαση των κυρίων του 75% τουλάχιστον της κοινόκτητης ιδιοκτησίας εκτός αν καθορίζεται από τον Νόμο διαφορετική εκατοστιαία αναλογία σε σχέση με οποιοδήποτε συγκεκριμένο θέμα. Σε περίπτωση που εκδόθηκε άδεια οικοδομής αναφορικά με κοινόκτητες οικοδομές και δεν καταχωρήθηκαν ακόμα στο κτηματικό μητρώο τα κοινόκτητα υποστατικά εφαρμόζονται οι πρότυποι κανονισμοί του παραρτήματος του Κεφ. 224. Μετά από την εγγραφή των κοινόκτητων οικοδομών οι κύριοι των μονάδων μπορούν να συντάξουν κανονισμούς και να τους τροποποιούν αλλά οι κανονισμοί αυτοί θα πρέπει να συνάδουν  με τις διατάξεις του Κεφ. 224.

Πέραν από τα παραπάνω οι κύριοι των μονάδων θα πρέπει να γνωρίζουν ότι κανένας κανονισμός και καμιά τροποποίηση, αναθεώρηση, αντικατάσταση ή ανάκληση κανονισμού μπορεί να επενεργεί ούτως ώστε:

  1. Να απαγορεύεται ή να περιορίζεται η μεταβίβαση των μονάδων με κληρονομική διαδοχή ή οποιαδήποτε μεταβίβαση, μίσθωση, υποθήκευση ή άλλη συναλλαγή αναφορικά με τις μονάδες ή να εξαλείφεται ή να τροποποιείται οποιαδήποτε δουλεία ή δικαίωμα που συστάθηκε από ή δυνάμει του Νόμου.
  1. Να τερματίζονται, μεταβάλλονται ή καταργούνται τα δικαιώματα οποιουδήποτε κυρίου μονάδας.
  1. Να επιβάλλεται σε οποιοδήποτε κύριο μονάδας υποχρέωση ή πληρωμή, η φύση ή ο βαθμός της οποίας δεν ορίζεται δυνάμει του Νόμου ή των κανονισμών.
  1. Να καθορίζεται ορισμένο τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας ως περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία και να παραχωρείται αποκλειστικά σε συγκεκριμένη μονάδα εκτός αν αυτό γίνεται σύμφωνα με τον Νόμο.

Όλοι οι κανονισμοί που γίνονται σύμφωνα με τον Νόμο δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και επίσης κάθε μεταγενέστερο κύριο μονάδας. Επομένως, αν δεν γίνει εγγραφή κανονισμών από τους κυρίους των μονάδων, οι πρότυποι κανονισμοί ισχύουν και δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και κάθε μεταγενέστερο κύριο μονάδας.

Κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή. Αν δεν υπάρχει διαχειριστική επιτροπή ή αν σταμάτησε να λειτουργεί η διαχειριστική επιτροπή τότε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου μπορεί να διορίσει διαχειριστική επιτροπή με την διαδικασία που προβλέπεται στα άρθρα 38ΚΓ – 38ΚΕ.

Η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ενάγει και να ενάγεται  σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή.Μπορεί να συνάπτει συμβάσεις για συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής και μπορεί να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων του Νόμου ή των κανονισμών και ειδικότερα να ενάγει σε σχέση με οποιεσδήποτε ζημιές ή βλάβες που προκλήθηκαν στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από οποιοδήποτε πρόσωπο ανεξάρτητα από το αν το πρόσωπο αυτό είναι κύριος μονάδας ή όχι. Δίδεται δηλαδή νομική οντότητα στην Διαχειριστική Επιτροπή που έχει συσταθεί ή έχει εκλεγεί σύμφωνα με τον Νόμο και τους Κανονισμούς ούτως ώστε η Διαχειριστική αυτή Επιτροπή να ενεργεί ως Ενάγων ή Εναγόμενος και να προχωρεί σε συμβατικές δεσμεύσεις εκ μέρους όλων των κυρίων, ανεξάρτητα αν ένας ή περισσότεροι από τους κυρίους μονάδων συμφωνούν ή δεν συμφωνούν με την συγκεκριμένη απόφαση της Διαχειριστικής Επιτροπής. Ειδικότερα καθήκοντα και εξουσίες εκτίθενται αναλυτικά αλλά όχι περιοριστικά στα άρθρα 38ΚΖ και 38ΚΗ.

Η Διαχειριστική Επιτροπή είναι εκείνη η οποία, σύμφωνα με τον Νόμο και τους Κανονισμούς μπορεί να δεσμεύσει νόμιμα το σύνολο των κυρίων των μονάδων έναντι κάποιου τρίτου. Αν η Διαχειριστική Επιτροπή σύμφωνα με σχετική απόφαση καταχωρούμενη στα πρακτικά της και σύμφωνα με τους Κανονισμούς αποφασίσει ότι θα συνάψει σύμβαση με αδειούχο ασφαλιστή για την ασφάλιση της κοινόκτητης οικοδομής σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΒ, δεν μπορεί ένας κύριος μονάδας ο οποίος τυγχάνει να είναι αδειούχος ασφαλιστής να αρνηθεί να πληρώσει το μερίδιο που του αναλογεί στα ασφάλιστρα επειδή η διαχειριστική επιτροπή διάλεξε διαφορετική ασφαλιστική εταιρεία. Ούτε και μετά από απόφαση γενικής συνέλευσης για επιδιόρθωση του περιτειχίσματος της αυλής της πολυκατοικίας ή για μπογιάτισμα της πρόσοψης της πολυκατοικίας μπορεί ένας κύριος μονάδας να ισχυριστεί ότι δεν θα πρέπει να πληρώσει διότι εκείνος δεν συμφώνησε με την συγκεκριμένη απόφαση. Όλοι οι κύριοι των μονάδων κοινόκτητης οικοδομής, σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ οφείλουν να συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείρισης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας σύμφωνα με την αναλογία του μεριδίου τους. Εν τούτοις, σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ, η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας.Επομένως, παρόλο ότι ένας κύριος μονάδας είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου μεριδίου στην κοινόκτητη ιδιοκτησία σύμφωνα με την αξία της μονάδας, η αναλογία του μεριδίου τους στις δαπάνες δεν είναι σύμφωνα με την αξία του μεριδίου του αλλά σύμφωνα με το εμβαδόν κάθε μονάδας.

Σε περίπτωση κατά την οποία οποιοσδήποτε κύριος μονάδας δεν συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις του άρθρου 38ΙΑ για συμμετοχή του στα έξοδα που είναι αναγκαία για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη που είναι αναγκαία και να αναρτήσει με αγωγή εναντίον του μη συμφωνούντος κυρίου μονάδος την αναλογία του. Εν τούτοις θα πρέπει να τονισθεί ότι το άρθρο 38ΙΑ δεν είναι από εκείνα που σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 38ΛΒ εφαρμόζονται σε οικοδομές που εγγράφηκαν πριν από την έναρξη της ισχύος του Μέρους ΙΙΑ δυνάμει του καταργηθέντος άρθρου 6. Επομένως, αναφορικά με τις παλαιές κοινόκτητες οικοδομές θα πρέπει η αγωγή Διαχειριστικής Επιτροπής εναντίον κυρίου μονάδας που δεν πληρώνει την αναλογία του στα έξοδα αυτά να βασιστεί στο άρθρο 38ΚΗ το οποίο εφαρμόζεται σε οικοδομές που εγγράφηκαν πριν από την έναρξη της ισχύος του Μέρους ΙΙΑ.

Το σημαντικό είναι ότι, σύμφωνα με το άρθρο 38Λ, κάθε απόφαση των κυρίων των μονάδων που λαμβάνεται σύμφωνα με τους κανονισμούς και καταχωρίζεται στο μητρώο αποφάσεων θα δεσμεύει κάθε κύριο μονάδας είτε ήταν κύριος μονάδας κατά τον χρόνο λήψης της απόφασης είτε έγινε κύριος μονάδας μετά από αυτή. Προβλέπεται επομένως ότι πρέπει να υπάρχει μητρώο αποφάσεων το οποίο κάθε κύριος μονάδας μπορεί να επιθεωρεί.

 

Για περισσότερες πληροφορίες και συμβουλές μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσo ηλεκτρονικής αλληλογραφίας της iMPK Global Business Law Firm – Michalaki, Pitsillidou & Co. LLC στο info@impklawyers.com ή επισκεφθείτε την ιστοσελίδα μας στο www.impklawyers.com. Τηλ. +357 99345000, Fax +357-25-660092.

No Comments

Leave a Comment

Translate »
GET IN TOUCH