8:00 - 19:00

Our Opening Hours Mon. - Fri.

+357 25 660 092

After Hours Call +357 99 345 000 Call Us For Free Consultation

Facebook

Twitter

LinkedIn

 

Κατάθεση Σύμβασης Πώλησης Ακινήτου (Πωλητήριου Εγγράφου), Σύμβασης Εκχώρησης και Σύμβασης Εκχώρησης Εξασφάλισης​

Michalaki, Pitsillidou Law Firm > Greek Articles  > Κατάθεση Σύμβασης Πώλησης Ακινήτου (Πωλητήριου Εγγράφου), Σύμβασης Εκχώρησης και Σύμβασης Εκχώρησης Εξασφάλισης​

Κατάθεση Σύμβασης Πώλησης Ακινήτου (Πωλητήριου Εγγράφου), Σύμβασης Εκχώρησης και Σύμβασης Εκχώρησης Εξασφάλισης​

Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Αρ. 81(I)/2011

 
Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) ΝόμοςΑρ. 81(I) του 2011, τέθηκε σε ισχύ την 1η Αυγούστου 2011, σε αντικατάσταση της προηγούμενης νομοθεσίας, που ρύθμιζε την ειδική εκτέλεση των Συμβάσεων Αγοράς.

Η νέα νομοθεσία εισάγει πρόνοιες για ενίσχυση και αναβάθμιση της προστασίας του αγοραστή, νοουμένου ότι αυτός καταθέτει τη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο για να διασφαλίσει ότι το αντικείμενο της πώλησης θα εγγραφεί εντέλει στο όνομά του, είτε με τη μεταβίβασή του από τον πωλητή, είτε με ειδική εκτέλεση. Με τον όρο «ειδική εκτέλεση», νοείται η εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, κατόπιν έκδοσης σχετικού Διατάγματος του Δικαστηρίου, όταν ο πωλητής αρνείται, αδυνατεί ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις.

Απαραίτητη προϋπόθεση για να διασφαλίσει ο αγοραστής τα ωφελήματα της νέας νομοθεσίας, είναι η κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης στο Κτηματολόγιο.​

 

Οι καινοτόμες προστατευτικές πρόνοιες της νέας νομοθεσίας είναι οι ακόλουθες:​

➤ Εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, παρά την ύπαρξη προγενέστερης υποθήκης.

Στις πλείστες περιπτώσεις, το ακίνητο που πωλείται είναι υποθηκευμένο. Σύμφωνα με τον προηγούμενο Νόμο, για να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή, ο πωλητής θα έπρεπε απαραίτητα να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος προς τον δανειστή, ώστε να ακυρωθεί η υποθήκη. Σε περίπτωση αδυναμίας του πωλητή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του έναντι του δανειστή, ο αγοραστής δεν μπορούσε να ενεργοποιήσει το δικαίωμά του για ειδική εκτέλεση, λόγω της υποθήκης, εκτός και αν εξοφλούσε το ενυπόθηκο χρέος ο ίδιος.

Με τον νέο Νόμο, όταν το αντικείμενο της πώλησης είναι υποθηκευμένο, ο αγοραστής μπορεί να καταβάλλει το ποσό που πρέπει να καταβάλλεται κάθε φορά, με βάση τη Σύμβαση Πώλησης, στον ενυπόθηκο δανειστή κατευθείαν, δηλαδή στο Χρηματοπιστωτικό Οργανισμό και όχι στον πωλητή. Όταν ο αγοραστής καταβάλει το μέρος εκείνο του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στην ιδιοκτησία που έχει αγοράσει, το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει Διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, που να διατάσσει την εγγραφή του ακίνητου στο όνομα του αγοραστή, χωρίς το βάρος της υποθήκης. Το μέρος εκείνο του ενυπόθηκου χρέους, που αναλογεί στον αγοραστή, καθορίζεται από το συντελεστή αξίας κάθε ιδιοκτησίας, σε σχέση με τη συνολική αξία όλης της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας.
➤ Διασφάλιση του ποσού που κατέβαλε ο αγοραστής με βάση κατατεθειμένη Σύμβαση Πώλησης.

Με τον νέο Νόμο διασφαλίζεται το ποσό που κατέβαλε ο αγοραστής, στην περίπτωση που είναι αδύνατη η υλοποίηση της Σύμβασης, είτε λόγω αδυναμίας του πωλητή να απαλλάξει το αντικείμενο της πώλησης από Εμπράγματα Βάρη, είτε λόγω εκποίησης του ακινήτου για άλλους λόγους. Ανάλογη διασφάλιση παρέχεταικαι στην περίπτωση που το Δικαστήριο, αντί Διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, εκδίδει Διάταγμα για αποζημιώσεις. Και στις δύο αυτές περιπτώσεις, το ποσό διασφαλίζεται με τη σειρά προτεραιότητας του Εμπράγματου Βάρους που δημιουργείται με την κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης.

➤ Υιοθέτηση του θεσμού της εκχώρησης δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορ- ρέουν από υπάρχουσα Σύμβαση, και δυνατότητα κατάθεσης της Σύμβασης Εκχώρησης στο Κτηματολόγιο.

Με την εισαγωγή του θεσμού της εκχώρησης στον νέο Νόμο, γίνεται πλέον δυνατή η κατάθεση Σύμβασης Εκχώρησης σύμφωνα με την οποία ο αγοραστής (εκχωρητής), ο οποίος έχει κατα- τεθειμένη τη Σύμβαση Πώλησης του στο Κτηματολόγιο, προτού εγγραφεί ως εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου, είναι δυνατόν να παραχωρήσει (εκχωρήσει) τα δικαιώματά του σε τρίτο πρόσωπο (τον εκδοχέα), είτε χαριστικά είτε έναντι ανταλλάγματος.

➤ Εξασφάλιση της δανειοδότησης των αγοραστών από Χρηματοπιστωτικά Ιδρύματα με την κατάθεση Σύμβασης Εκχώρησης Εξασφάλισης

Επειδή ο αγοραστής δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας, για να είναι δυνατή η υποθήκευση του ακινήτου, αλλά έχει μόνο τη Σύμβαση Πώλησης, θεσμοθετήθηκε η δυνατότητα δανειοδότησής του, με εμπράγματη ασφάλεια τη Σύμβαση Πώλησης. Δηλαδή, με συμφωνία μεταξύ του αγοραστή (εκχωρητής εξασφάλισης) σε κατατεθειμένη Σύμβαση Πώλησης και τρίτου προσώπου (δανειστής/εκδοχέας εξασφάλισης), εκχωρούνται στον δανειστή τα δικαιώματα του αγοραστή, για εξασφάλιση της χρηματικής υποχρέωσης του αγοραστή προς τον δανειστή.

Με την πρόνοια αυτή, παρέχεται στους Χρηματοπιστωτικούς Οργανισμούς εξασφάλιση αποπληρωμής του δανείου των αγοραστών, αλλά ταυτόχρονα ενισχύεται η δανειοληπτική ικανότητα των αγοραστών και ευκολύνεται η δανειοδότησή τους και κατ΄ επέκταση διευκολύνεται η επένδυση σε ακίνητη ιδιοκτησία.

Ο αγοραστής ακίνητης ιδιοκτησίας, αφού καταθέσει τη Σύμβαση Πώλησης, μπορεί να προχωρήσει στη σύναψη συμφωνίας δανειοδότησης με Χρηματοπιστωτικό Οργανισμό, ο οποίος διασφαλίζει την είσπραξη του δανείου με την κατάθεση της Σύμβασης Εκχώρησης Εξασφάλισης στο Κτηματολόγιο.

 

Με βάση τις διατάξεις του Νόμου, ο προτιθέμενος αγοραστής θα πρέπει να προχωρήσει με πολλή προσοχή και προτιμότερο με τη βοήθεια ειδικών συμβούλων, στις ακόλουθες, κατά σειρά, ενέργειες:

➤ Αφού επιλέξει το ακίνητο που τον ενδιαφέρει, είναι χρήσιμο να αποταθεί στο Κτηματολόγιο για να διερευνήσει αν το ακίνητο βαρύνεται με οποιαδήποτε Εμπράγματα Βάρη (π.χ. υπο- θήκη, δικαστικές Αποφάσεις κ.ά.) ή αν ο ιδιοκτήτης του επηρεάζεται από δικαστικές Απαγορεύσεις (π.χ. πτώχευση, προσωρινό Διάταγμα).

➤ Σε περίπτωση που το ακίνητο είναι τμήμα οικοδομής ή υπό διαχωρισμό οικόπεδο, ο αγοραστής προτρέπεται να ζητεί από τον πωλητή να του παρουσιάσει την πολεοδομική άδεια, την άδεια οικοδομής ή την άδεια διαχωρισμού, ανάλογα με την περίπτωση.

➤ Στη συνέχεια, είναι σκόπιμο να αποταθεί στην Πολεοδομική Αρχή ή στην Οικοδομική Αρχή για επιβεβαίωση των πιο πάνω σχετικών αδειών.

➤ Αν αντικείμενο της πώλησης είναι άλλο είδος ακινήτου (π.χ. χωράφι), είναι σκόπιμο να ενημερωθεί από την Πολεοδομική Αρχή για τις προοπτικές και δυνατότητες για νόμιμη αξιοποίησή του (οικιστική, εμπορική ή άλλη).

➤ Σε περίπτωση που το ακίνητο βαρύνεται με υποθήκη, ο αγοραστής είναι σκόπιμο να ζητήσει από τον πωλητή να τον πληροφορήσει για τον συντελεστή αξίας του υπό αγορά ακινήτου, ώστε να γνωρίσει το μέρος του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στο ακίνητο που θα αγοράσει. Ο αγοραστής έχει τη δυνατότητα να καταβάλει το ποσό που αναλογεί στην ιδιοκτησία αυτή, κατευθείαν στον ενυπόθηκο δανειστή και όχι στον πωλητή και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το εισπράξει. Αν το καταβάλει, και ο πωλητής αρνείται ή αδυνατεί να προχωρήσει σε μεταβίβαση, ο αγοραστής δικαιούται να αιτηθεί από το Δικαστήριο την έκδοση Διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης, ανεξάρτητα από την ύπαρξη της υποθήκης και απαλλαγμένη την ιδιοκτησία του από αυτή.

➤ Στη Σύμβαση που θα υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους, είναι σκόπιμο να περιλαμβάνονται, αν πρόκειται για τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας (δηλαδή υπό διαχωρισμό οικόπεδο ή μονάδα σε οικοδομή), τα αρχιτεκτονικά σχέδια/κτηματικό σχέδιο, στα οποία να καθορίζεται το τμήμα ακινήτου για το οποίο υπογράφεται η Σύμβαση. Όπου υπάρχει πολεοδομική άδεια, είναι καλύτερα να χρησιμοποιούνται τα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας.

➤ Ευθύς μόλις υπογραφεί η Συμφωνία Πώλησης και χαρτοσημανθεί στο Γραφείο του Εφόρου Χαρτοσήμων, ο αγοραστής είναι σκόπιμο να την καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Παρά το γεγονός ότι υπάρχει εξάμηνη προθεσμία για την κατάθεση της, οποιαδήποτε καθυστέρηση μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα στον αγοραστή, αν στο μεσοδιάστημα κατατεθούν άλλα Εμπράγματα Βάρη που θα βαρύνουν το αντικείμενο της πώλησης.

➤ Η κατάθεση της Σύμβασης Πώλησης γίνεται με τη συμπλήρωση και υποβολή του Εντύπου ΔΕ129, το οποίο διατίθεται στα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία ή μπορεί να εκτυπωθεί από την ιστοσελίδα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

➤ Σε περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις για να προηγηθεί η κατάθεση Σύμβασης, προγενέστερης υποθήκης, ο αγοραστής, αφού ενημερώσει τον πωλητή, μπορεί να αποταθεί στον ενυπόθηκο δανειστή για τη διευθέτηση της πληρωμής του μέρους του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί σε αυτόν.

➤ Αν κάποιος αγοράσει ιδιοκτησία από πρόσωπο που δεν είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της, αλλά είναι αγοραστής με βάση κατατεθειμένη Σύμβαση Πώλησης, αν δηλαδή προχωρήσει σε Σύμβαση Εκχώρησης, τότε, επιπρόσθετα με τις πιο πάνω ενέργειες, πρέπει:

➤ Να βεβαιωθεί ότι η Σύμβαση Πώλησης είναι κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο.

➤ Να ενημερωθεί από τον πωλητή στη Σύμβαση Πώλησης για την ύπαρξη οποιουδήποτε οφειλόμενου υπολοίπου από τον εκχωρητή ή και άλλων υποχρεώσεων του προς τον πωλητή.

➤ Να διευθετήσει για τον τρόπο εξόφλησης από τον εκχωρητή, του καταβλητέου Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών.

➤ Η κατάθεση της Σύμβασης Εκχώρησης γίνεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, με τη συμπλήρωση και υποβολή του Εντύπου ΔΕ130 (αντίτυπο του Εντύπου μπορεί να προμηθευτεί το κοινό από τα κατά τόπους Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία ή να το εκτυπώσει από την ιστοσελίδα. Οι υπογραφές των συμβαλλομένων μερών στο Έντυπο κατάθεσης της Σύμβασης Εκχώρησης πρέπει να είναι δεόντως πιστοποιημένες, εκτός και αν είναι δεόντως πιστοποιημένες στη Σύμβαση Εκχώρησης. Η αίτηση για κατάθεση πρέπει να συνοδεύεται από τη Σύμβαση Εκχώρησης δεόντως χαρτοσημασμένη και από το Πιστοποιητικό Διευθέτησης του Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών.​

 

Για περισσότερες πληροφορίες και συμβουλές επικοινωνείστε με τους δικηγόρους της Michalaki, Pitsillidou & Co LLC Lawyers Legal Consultants, ή στείλτε ηλεκτρονικό μήνυμα στο info@impklawyers.com . Tel. +357 99345000 – Fax +357 25 660097

 

Πηγή: Υπουργείο Εσωτερικών 28.3.2019

No Comments

Leave a Comment

Translate »
GET IN TOUCH