תעשיית הנדל"ן של קפריסין היא חלק מכריע בכלכלת המדינה. זוהי תוצאה של אחוז גדול של המקומיים שבתיהם בבעלותם, כך שעל פי המסורת קפריסאים אוהבים להיות הבעלים של בתיהם. כמו כן, לזרים יש אינטרס ניכר להחזיק בנדל"ן כהשקעות ובתים שניים או בתי נופש בשל ההחזר הגבוה על ההשקעה (ROI) או בשל כל שאר היתרונות הקיימים בענפי הנדל"ן וההגירה.
חקיקת מקרקעין בקפריסין נחקקה ב-1946. היא מוכרת כאבן היסוד של מקרקעין בקפריסין ועוסקת בכל הנושאים הנוגעים להחזקה, רישום, סילוק והערכת שווי של מקרקעין במסגרת מערכת ההגדרה, השרטוט וההערכה של המקרקעין בקפריסין.
המחלקה לאדמות וסקרים של קפריסין הוקמה ב-1858. היא נחשבת לאחת המערכות החדישות, האמינות ומהימנות ביותר בעולם. היא הוקמה תוך שימוש במודל הבריטי כבסיס, החלה בסביבות 1912 והסתיימה ב-1920. מאז, מחלקת רישום המקרקעין ממשיכה להתעדכן.
בפנקסי המחלקה, כל אינטרס או זכות על או משפיע על מקרקעין (קרקע, מבנים, עצים, מטעים, נהרות, בארות וזכויות אחרות הקשורות לנחלה ולמבנים) נרשמות וניתנות למעקב.
רוכשי נכסים בקפריסין ירגישו בטוחים מאוד מכיוון שכל מידע הנוגע לרכישה הפוטנציאלית שלהם ניתן למצוא במחלקת רישום המקרקעין ובמסמכים לפני השלמת העסקה. כמו כן, חוזה המכירה או העברת שטר הבעלות שלהם נרשם או מתרחש בטאבו לאחר הרכישה.
אזרחי האיחוד האירופי אינם צריכים אישור לרכישת נדל"ן בקפריסין, על פי חקיקת הנכסים בקפריסין. לאזרחי האיחוד האירופי ניתנות אותן זכויות והרשאות כמו אזרחי קפריסין, כולל רכישה בלתי מוגבלת של נדל"ן. הם רשאים לרשום כל מספר נכסים על שמם.
אזרחים שאינם באיחוד האירופי רשאים לרכוש נכסי נדל"ן בקפריסין, אך עליהם לבקש תחילה אישור לרשום את הנכס על שמם. לאחר חתימת הסכם הרכישה, בקשה זו נמסרת למשרד המחוז של העיר בה נמצא הנכס על מנת שניתן יהיה להתחיל בהליך ההרשאה.
רוב הרוכשים מקבלים אישור, והליך זה הוא כרגע עניין פורמלי בלבד. ההרשאה נמשכת כשבוע עד שבועיים.
ההרשאה ניתנת בכמה הגבלות החלות על כל משפחה (בעל ואישה); ההגבלה היא שתי יחידות שניתן לרכוש מהרשימה שלהלן:
בית או דירה.
וילה על מגרש עד 4014 מ"ר.
מגרש בגודל של עד 4,014 מ"ר אם ייבנה בית בקרוב.
ניתן לתת אישור בתנאים מסוימים לרכישת מגרשים גדולים יותר או סוגי נכסים אחרים (משרדים, מסחר, תעשייה וכדומה).
שלב 1: בצע בדיקת נאותות
לאחר ההחלטה על נכס לרכישה, קריטי כי עורך הדין יערוך בדיקת נאותות מלאה על הנכס, אשר צריכה לכלול את הדברים הבאים:
אישור משכנתאות או נטלים או תזכירים, שעבודים או כל התחייבות אחרת שהנכס נושא בנטל. בדרך כלל זה נעשה באמצעות מחלקת מקרקעין ומדידות על ידי הזמנת חיפוש מלא בנכס. ה'חיפוש נכס' לעיל כרוך בהזמנה מראש ומתקבל בדרך כלל לאחר 3-4 ימי עבודה. באמצעות מסמך זה העו"ד יבדוק אם קיים אחד מהאמור לעיל, במידה וקיימת הגבלה כזו או אחרת יש לנקות כל מה שמופיע בחיפוש הנכס. הליך זה יכול לפעמים להימשך זמן רב במידה והנכס נמצא תחת תזכירים דרך בתי משפט ו/או תחת משכנתאות שאינן מטופלות. אף על פי האמור לעיל משרד עורכי הדין שלנו ינקוט בכל האמצעים הדרושים על מנת לנקות את את הנכס מכל הגבלה כך שניתן יהיה להכין את הנכס להעברה חופשית וברורה על שם הרוכש/ים. במקרה של משכנתאות כלשהן עורך הדין מכין מסמך ויתור, שהוא מסמך קריטי שגורם לחוזה המכר שלכם לקבל עדיפות על כל התחייבויות הקודמות הקיימות של המוכר כלפי הבנק ביחס לנכס.
יש לנהל משא ומתן על תנאי התשלום.
אם הנכס נמצא בבנייה, יש לוודא כי הושגו כל היתרי תכנון ערים ובנייה הדרושים, וכי התוכניות האדריכליות מאושרות מהמחלקות הממשלתיות הנ"ל וכי הן מוטבעות במלואן ומציינות את תאריך האישור. את כל האמור לעיל יש לצרף תמיד לחוזה. החוזה צריך גם לכלול את כל המפרטים, מועדי האספקה וכל פרט אחר שהוא מוסכם בין הצדדים.
במקרה של רכישת קרקע, לאשר את אזורי הבניין (מספר המטרים הרבועים שניתן לבנות עליהם) וכי השימוש המיועד של כל מבנים מתוכננים מותר. בנוסף, להבטיח שניתן לחבר שירותים לנכס ושזכות קדימה או דרך נותנת שירות מלא לנכס, כלומר לנכס יש גישה לאמור לעיל.
שלב 2: פיקדון והסכם בהזמנה
לאחר חתימת הסכם ההזמנה ותשלום פיקדון ההזמנה, הנכס מוסר מהשוק לפרק זמן קצוב עד להכנת חוזה המכר והצדדים מוכנים לסיים את העסקה.
הפקדות להזמנה נעות בדרך כלל בין 2-3% ממחיר הרכישה בהתאם לנכס אלא אם סוכם אחרת.
שלב 3: חוזה מכירה
לאחר השלמת כל השלבים הקודמים, הקונה והמוכר חותמים על חוזה מכר.
במידה והרוכש נמצא בחו"ל, ניתן להשלים את כל העסקה באמצעות ייפוי כוח. ניתן לחתום ולאשר אותו בקפריסין או בחו"ל בשגרירות או בקונסוליה של קפריסין, או שניתן יהיה להחתים אותו באישור נוטריוני ולהחתים אותו בחותמת אפוסטיל.
לאחר החתימה על החוזה, עורך הדין פונה למועצת השרים בבקשה המכונה בקשת היתר לרכישת הנכס (הדבר נדרש לרוכשים שאינם קפריסאים ומדובר בעניין פורמלי בלבד, כאמור לעיל).
שלב 4: רישום חוזה המכר עם מחלקת הקרקעות והמדידות.
כאשר החוזים נחתמים, עורך הדין של הרוכש לוקח אותם למחלקת הכנסות פנים הארץ כדי לקבל חותמת. בהתאם למחיר הרכישה, יש לשלם דמי בולים על כל חוזה לרכישת מקרקעין (כמפורט להלן).
כאשר החוזים החתומים מוטבעים, על הרוכש (או עורך דינו או נציגו) לקחת אותם למחלקת רישום המקרקעין להגשה/רישום למטרות ביצוע ספציפיות.
החוזה מוחתם ונרשם על ידי משרד הקרקעות והמדידות עד להוצאת שטר בעלות נפרד, בכדי להבטיח את זכויות הבעלות של הקונה למטרות ביצוע ספציפיות.
שלב 5: העברת שטר בעלות
אם למוכר יש שטר בעלות (תעודת בעלות) על הנכס, ניתן להעביר את שטר הבעלות לבעלים החדש באופן מיידי. זה בדרך כלל המקרה בעת רכישת נכס למכירה חוזרת.
ברוב המקרים, אם הנכס חדש לגמרי כמו דירות או בתים או בניינים חדשים, אין למוכר (היזם) שטר בעלות נפרד על הנכס. עד להוצאת שטר הבעלות הנפרד, זכויות הבעלות של הקונה מוגנות על ידי רישום חוזה המכר במשרד המקרקעין והמדידות.
כל הסכם רכישת נכס בקפריסין חייב להיות חתום כפי שמוצג להלן:
|
סכום (€) |
אֲחוּזִים |
|
5,000 אירו ראשונים |
0 |
|
מ-€5,001 – ל-€170,000 |
1.5‰ |
|
מעל €170,000 |
2‰ |
כל הסכם רכישת נכס בקפריסין חייב להיות חתום כפי שמוצג להלן:
|
ערך שוק (€) |
ציון |
שיעור נוכחי של 50% |
|
5,000 אירו ראשונים |
0 |
1.5% |
|
מ-€5,001 – ל-€170,000 |
1.5‰ |
2.5% |
|
מעל €170,000 |
2‰ |
4% |
על מכירת פרויקטי נדל"ן חדשים יש לשלם מע"מ בשיעור של 19% ואילו על נכס חוזר לא נגבה מע"מ.
שיעור המע"מ המופחת של 5% ברכישת בית מגורים ראשוני וקבוע בקפריסין
כל מי שרוכש את מקום מגוריו הקבוע הראשון בקפריסין זכאי להפחתת מע"מ של 5%.
השיעור המופחת של 5% מע"מ חל על 200 מ"ר הראשונים, בעוד ששיעור המע"מ הסטנדרטי חל על יתר המ"ר, כפי שנקבע לפי השטח הניתן לבנייה.
רק השטחים הפנימיים המכוסים נכללים במ"ר לצרכי מע"מ (לא כוללים מרפסות מקורות או אחרות).
הנכס חייב לשמש כמקום המגורים העיקרי בקפריסין במשך עשר השנים הבאות; השכרה אינה מותרת.
המע"מ על מגרשים הוא 19% בשיעור המקובל לאספקת קרקע לבנייה לא מפותחת. המע"מ נגבה כאשר האספקה מיועדת להקמת מבנה אחד או יותר ונמצאת בגדר פעילותו הכלכלית או העסקית של אדם.
יצוין כי אספקת קרקע פטורה ממע"מ במידה ומדובר בעסקה חד פעמית.
מס רווחי הון קפריסין מוטל בשיעור של 20% על רווחים ממימוש מקרקעין בקפריסין (כאשר ההשלכה אינה חייבת במס הכנסה). נכללים רווחים ממכירת מניות בחברות המחזיקות ישירות במקרקעין.
ישויות/יחידים פיזיים יכולים לנכות ממס רווחי הון בקפריסין כפי שמוצג להלן:
ישויות פיזיות יכולות לנכות ממס רווחי הון באופן הבא:
| מכירת מגורים פרטיים (בהתבסס על תנאים מסוימים) | €85.430 |
| מכירת קרקע חקלאית על ידי חקלאי | €25.629 |
| כל עסקה אחרת | €17.086 |
מס הירושה של קפריסין בוטל החל מה-1 בינואר 2000.
• בדיקת הנכס לפני רכישה
• מילוי דוח גילוי נאות מפורט וייעוץ לגבי ההליך שיש לנקוט בהתבסס על הממצאים
• עריכת הסכם שמירת הנכס
• ניסוח וסיום הסכם רכישת מכירה
• מתן רשות, הרוכש לרכוש נכס בקפריסין כאזרח מדינה שלישית
• הכנת יפויי כוח ספציפיים
• החתמת הסכם רכישת המכירה למשרד השומה ורישומו במשרד הקרקעות והמדידות
• לרבות שירותי רישום מקרקעין אך אינו מוגבל בהעברת נכסים, סכסוכי גבולות, הנפקת שטרי בעלות
• העברות מתנות של נכסי מקרקעין כלומר העברות של קרובי משפחה מדרגה ראשונה
• עריכת הסכמי שכירות
• בדיקת הנכס לפני רכישה
• מילוי דוח גילוי נאות מפורט וייעוץ לגבי ההליך שיש לנקוט בהתבסס על הממצאים
• עריכת הסכם שמירת הנכס
• ניסוח וסיום הסכם רכישת מכירה
• מתן אישור לרוכש לרכוש נכס בקפריסין כאזרח מדינה שלישית
• הכנת יפויי כוח ספציפיים
• החתמת הסכם רכישת המכירה למשרד השומה ורישומו במשרד הקרקעות והמדידות
• לרבות שירותי רישום מקרקעין אך אינו מוגבל בהעברת נכסים, סכסוכי גבולות, הנפקת שטרי בעלות
• העברות מתנות של נכסי מקרקעין כלומר העברות של קרובי משפחה מדרגה ראשונה
• עריכת הסכמי שכירות
אנו תמיד זמינים לסייע ללקוחותינו בכל נושא הקשור לנכס.
