Συνιδιοκτησία σε Ιδανικές μερίδες: Τι πρέπει να γνωρίζετε;
Οι συνιδιοκτησίες σε ιδανικές μερίδες είναι πολύ συνηθισμένες στην Κύπρο. Συνήθως η συνιδιοκτησία σε ιδανικές μερίδες είναι αποτέλεσμα κληρονομικής διαδοχής όπου, οι κληρονόμοι, αντί να συμφωνήσουν στην μεταξύ τους διανομή της ακίνητης ιδιοκτησίας εγγράφονται ως συγκύριοι σε ιδανικές μερίδες της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας. Αυτό πολλές φορές το βλέπουμε στις περιπτώσεις όπου οι κληρονόμοι δεν συμφωνούν μεταξύ τους τότε η περιουσία χωρίζεται σε ίσα μερίδια ή ακόμη και οι γονείς όταν μεταβιβάζουν ένα ακίνητο προτιμούν ίσως μια πιο εύκολη λύση η οποία είναι και πάλι η μεταβίβαση μεριδίων πχ σε μια κατοικία ή ίσως στο μοναδικό τεμάχιο γης που ενδεχομένως να είχαν και στην προσπάθεια τους να μην αδικήσουν κανένα προβαίνουν σε αυτού του είδους την μεταβίβαση. Μια μεταβίβαση φυσικά που στις πλείστες των περιπτώσεων μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα ειδικότερα σε περίπτωση διαφωνίας ως προς μια ενδεχόμενη αξιοποίηση ή διάθεση του ακινήτου.
Συνιδιοκτησία και πάλι σε ιδανικές μερίδες υπάρχει για παράδειγμα, και στις περιπτώσεις των λεγομένων μισών οικοπέδων όπου, δύο ξένοι μεταξύ τους, αποφασίζουν να αγοράσουν ένα οικόπεδο να κτίσουν από μία κατοικία στο οικόπεδο αυτό όπως και σε περιπτώσεις που για επιχειρηματικούς σκοπούς δύο ή περισσότερα πρόσωπα αποφασίζουν να αγοράσουν μια γη για μελλοντική αξιοποίηση της. Η περίπτωση αυτή εμφανιζόταν κυρίως σε προγενέστερα χρόνια και παρουσιάζεται σε μικρότερο βαθμό στις μέρες μας.
Στην περίπτωση που ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες σύμφωνα με το άρθρο 21 του Κεφ. 224, τότε όλοι οι συγκύριοι δικαιούνται κατά αναλογία της αντίστοιχης μερίδας τους, όχι μόνο στη γη την ίδια αλλά και σε οτιδήποτε έχει ανεγερθεί ή έχει φυτευτεί πάνω στην γη, ανεξάρτητα από το ποιος από τους συνιδιοκτήτες ανήγειρε, προσάρτησε, φύτευσε ή επέφερε οτιδήποτε πάνω στην γη. Δηλαδή, αν ένα αμπέλι ή ένα δέντρο ή μια οικοδομή ή ένα υπόστεγο έχει ανεγερθεί, πάνω σε μία γη που ανήκει σε περισσότερους από ένα κύριους, τότε όλα αυτά τα οποία έχουν ανεγερθεί ή φυτευτεί πάνω στην γη ανήκουν σε όλους τους ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου ανάλογα με την μερίδα τους. Επομένως, αν για παράδειγμα υπάρχουν δύο συνιδιοκτήτες και ο ένας από αυτούς στην γη της συνιδιοκτησίας και των δύο, με δικά του έξοδα, προχωρήσει σε δημιουργία ελαιώνα από 30 ελαιόδεντρα και προχωρήσει επίσης και σε ανέγερση ενός μικρού υποστατικού όπου φυλάττει τα γεωργικά του εργαλεία, όλα τα ελαιόδεντρα και το υποστατικό που έχει ανεγερθεί πάνω στην γη ανήκουν και στον άλλο συνιδιοκτήτη κατά την ιδανική του μερίδα στην ιδιοκτησία της γης ανεξάρτητα του γεγονότος ότι δεν πλήρωσε οτιδήποτε ούτε σπατάλησε οτιδήποτε για την φύτευση ή ανέγερση. Φυσικά αυτό το εμπόδιο μπορεί να ξεπεραστεί με την λεγόμενη συμφωνία διανομής η οποία διέπεται από τον Περί Συμβάσεων Νόμο και επιπλέον μπορεί να κατατεθεί στο κατά τόπο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο που εμπίπτει το ακίνητο.
Πώληση μεριδίου Εγγεγραμμένου Συγκύριου
Σε περίπτωση κατά την οποία ένας εγγεγραμμένος συγκύριος σε ιδανικές μερίδες μιας ακίνητης ιδιοκτησίας αποφασίσει να πωλήσει το μερίδιο του στην ιδιοκτησία αυτή, το άρθρο 25 του Κεφ. 224 προβλέπει μια διαδικασία για δικαίωμα επιλογής του άλλου ή των άλλων συγκύριων ιδανικών μερίδων στην ίδια ακίνητη ιδιοκτησία. Η διαδικασία που προβλέπεται στο σχετικό άρθρο 25 του Νόμου συνοπτικά μπορεί να αναφερθεί ως εξής:
(α) Ο πωλητής μπορεί να προσκομίσει εντός 60 ημερών από την ημερομηνία της δήλωσης της πώλησης στο Κτηματολόγιο, συγκατάθεση των άλλων συνιδιοκτητών της ακίνητης ιδιοκτησίας ότι δεν επιθυμούν να αγοράσουν το μερίδιο του στην τιμή στην οποία αυτό πωλείται, οπότε η πώληση προχωρεί κανονικά.
(β) Αν δεν προσκομισθεί μια τέτοια δήλωση από τους άλλους συγκύριους, όπως πιο πάνω, τότε ο σκοπούμενος αγοραστής δημοσιεύει την σκοπούμενη πώληση σε εφημερίδες ή δίδει ειδοποίηση στους συγκύριους. Ο συγκύριος ή οι συγκύριοι μπορούν, εντός 30 ημερών από την δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης ή την κοινοποίηση της προς αυτούς, να καταθέσουν στο Κτηματολόγιο την τιμή για την οποία έγινε η δήλωση της πώλησης οπότε, στην περίπτωση αυτή, ο συγκύριος αντί του σκοπούμενου αγοραστή εγγράφεται ως ιδιοκτήτης του πωληθέντος μεριδίου. Αν όχι, ο σκοπούμενος αγοραστής εγγράφεται κανονικά ως αγοραστής του πωληθέντος μεριδίου.
(γ) Για να αποφευχθούν προβλήματα αναφορικά με την τιμή, που σχετίζονται με συμβόλαια πώλησης που έχουν κατατεθεί στο Κτηματολογικό Γραφείο δυνάμει του Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232, όταν η δήλωση της πώλησης γίνεται σε μεγάλο χρονικό διάστημα από την ημερομηνία του συμφωνητικού εγγράφου, έχει γίνει ειδική πρόβλεψη που περιέχεται στο άρθρο 25 (6) του Κεφ. 224. Σύμφωνα με το εδάφιο αυτό, όταν το τίμημα πώλησης που φαίνεται στην δήλωση μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, κατά την γνώμη του αγοραστή, δεν αντιπροσωπεύει την αξία της μερίδας της ακίνητης ιδιοκτησίας, λόγω αύξησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας, από την ημερομηνία που συμφωνήθηκε η πώληση ως την ημερομηνία της δήλωσης της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής μπορεί να προβεί σε σχετική δήλωση στο Κτηματολόγιο.
Στην περίπτωση αυτή, αν οποιοσδήποτε συγκύριος επιθυμεί να αγοράσει το πωλούμενο μερίδιο, τότε θα προχωρήσει μεν στην κατάθεση στο Κτηματολόγιο εντός της προθεσμίας των 30 ημερών, του τιμήματος πωλήσεως που αναφέρεται στην δήλωση πώλησης που έγινε στο Κτηματολόγιο και θα αποταθεί στο Δικαστήριο για να καθορίσει το Δικαστήριο το επιπρόσθετο τίμημα που θα πρέπει να πληρωθεί.
Επομένως, αν για παράδειγμα έχετε αγοράσει το ½ μερίδιο εξ αδιαιρέτου ενός οικοπέδου για €300.000 με πωλητήριο έγγραφο του έτους 2016 που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, και έχετε εξοφλήσει το τίμημα πωλήσεως μόλις τώρα και πηγαίνετε στο Κτηματολόγιο για να δεχθείτε την μεταβίβαση, σε μια τέτοια περίπτωση, θα πρέπει να προβείτε σε σχετική δήλωση στο Κτηματολόγιο ότι, κατά την γνώμη σας η τιμή πωλήσεως που είχε συμπεριληφθεί στο πωλητήριο έγγραφο το 2016 δεν αντιπροσωπεύει την αξία του ½ μεριδίου του οικοπέδου σήμερα.
Το αποτέλεσμα θα είναι ότι ο ιδιοκτήτης του άλλου ½ μεριδίου του οικοπέδου, αν θέλει να εξασκήσει το δικαίωμα επιλογής και να αγοράσει αυτός το ½ μερίδιο, θα υποχρεούται να καταθέσει το ποσό της αγοράς (€300.000) πλέον τα μεταβιβαστικά στο Κτηματολόγιο και να αποταθεί στο Δικαστήριο για να καθορίσει το Δικαστήριο το επιπρόσθετο τίμημα που θα πρέπει ίσως να πληρωθεί. Επομένως εσείς ως ο αγοραστής στην περίπτωση αυτή θα λάβετε από τον συγκύριο που εξάσκησε το δικαίωμα επιλογής, όχι μόνο το συμβατικό ποσό της πώλησης (€300.000), αλλά και ποσό αυξημένο, όπως θα το καθορίσει το Δικαστήριο, που θα αντιπροσωπεύει την αξία του ½ μεριδίου (στην περίπτωση του παραδείγματος), κατά την ημέρα της δήλωσης της μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο.
(δ)Διευκρινίζεται ότι η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να εγγράψει μερίδια ιδιοκτησίας σε ένα άτομο και η απόφαση του Διευθυντού Κτηματολογίου να δεχθεί μεταβίβαση μεριδίου σε κάποιο άτομο, αποτελούν αποφάσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου που υπόκεινται σε έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο και δεν θεωρείται ως απόφαση που καθορίζει περιουσιακά/αστικά δικαιώματα ούτως ώστε να χωρεί αγωγή (Παπαγεωργίου εναντίον Πατσαλίδη, Πολιτική Έφεση αρ. 10797 ημερ. 18/9/2001 που ακολούθησε την Παπαλοίζου εναντίον Θεμιστοκλέους 22CLR 177).
Επομένως, σε μια τέτοια περίπτωση θα πρέπει να έχετε υπόψιν σας ότι αν υπάρχει κάποιο παράπονο, αυτό θα πρέπει να υποβληθεί σύμφωνα με τα προνοούμενα στο άρθρο 80 του Κεφ. 224 με μορφή έφεσης εντός 30 ημερών από την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Αν δεν υποβληθεί μια τέτοια έφεση εντός της προθεσμίας αυτής, τότε η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου καθίσταται τελεσίδικη και δεν μπορεί μελλοντικά να εγερθεί αγωγή στο Δικαστήριο αναφορικά με το θέμα αυτό.
Για περισσότερες πληροφορίες και συμβουλές μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσo ηλεκτρονικής αλληλογραφίας στο info@impklawyers.com ή επισκεφθείτε την ιστοσελίδα μας στο www.impklawyers.com.
Τηλ. +357 99345000
Fax +357-25-660092
